Активо (aktivo.ru) - инвестиции в аренду коммерческой недвижимости России в виде краудфандинга.

[alexp]

Оскар Хартман запустил свой проект Aktivo, которые предлагает инновационный продукт в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость России. В отличии от закрытых паевых инвестиционных фондов, Активо (aktivo.ru) позволяет выбирать объекты, в которые вы хотите инвестировать. Благодаря краудфандингу, инвестировать средства в крупный объект коммерческой недвижимости можно при наличии 100 тысяч рублей. Aktivo проводит аудит объектов коммерческой недвижимости, а также страхует их (сейчас страховщиком выступает Сбербанк Страхование). За свои услуги Активо (aktivo.ru) берёт 2% от стоимости недвижимости, а также 12,5% от размера всех арендных платежей.

При этом Активо (aktivo.ru) планирует заниматься недвижимостью стоимостью от 200 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей. В такие объекты вложиться самостоятельно удастся очень ограниченному кругу лиц. Чистый доход от аренды при этом должен составлять 10-12% в год. В данный момент на сайте анонсированы 3 объекта коммерческой недвижимости (помещение для банка, торговый центр в спальном районе, а также продуктовый магазин), которые предлагают доходность от 12,6 до 13,5%.

Отзывы по Активо (aktivo.ru) пока отсутствуют, поэтому хотелось бы разобраться с рисками, рассмотреть достоинства и недостатки таких вложений.

• В отличии от депозитов, вложения в коммерческую недвижимость позволяют зарабатывать и на росте стоимости самой недвижимости, поэтому защищенность от инфляции намного выше. На сайте Активо (aktivo.ru) рекламируется рост в размере 5-7% в год, но конечно такая доходность не может гарантироваться.


• Риски повышения комиссии, продажи сервиса сомнительным новым собственникам, изменения условий работы при краудфандинге коммерческой недвижимости просто огромны. Также возникают вопросы по поводу учета прав собственности. В данном случае для каждого объекта коммерческой недвижимости Активо (aktivo.ru) планирует создавать закрытый рентный паевый инвестиционный фонд недвижимости (рентный ЗПИФН), благодаря которому риски очень сильно понижаются. Ведь рентный ЗПИФН должен быть лицензирован, а его деятельность регулируется государством. В частности, изменения условий работы управляющей компании (договор доверительного управления, правила фонда) выносятся на голосование пайщиков, а учет пайщиков осуществляется специализированным депозитарием.


• Поскольку каждый объект "завернут" в отдельный фонд недвижимости, остаётся вопрос, что будет происходить при возможном отсутствии арендаторов долгое время, а также при длительных задержках арендных платежей.


• В инвестционный коммитет помимо Оскара Хартмана входят:
  
  
  • Исполнительный директор «Colliers International» (один из международных лидеров консалтинга в сфере недвижимости) Станислав Бибик
  
  
  • Генеральный директор «ASTERA» (международная консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости) Алексей Филимонов
  
  
  • Управляющий директор ИГ «ТРИНФИКО» (крупнейшая Российская компания в сфере управления фондами недвижимости) Георгий Иванов
  
  
  • Управляющий директор «Radius Group» (лидирующий девелопер в сфере складской и производственной недвижимости) Кристофер Ван Рит
  
  
  • Сооснователь FCG (крупнейшая консалтинговая компании в сфере сопровождения M&A сделок) Даниель Гупта
  
  
  • Генеральный директор «Amtel Group» (ведущий девелопер в сфере коммерческой недвижимости в России и СНГ)
  
  
  • Генеральный директор «Сбербанк Страхование» Ханнес Чопра
  
  

В целом, идея проекта инвестиций в коммерческую недвижимость мне понравилась. Если бы не использовались закрытые паевые инвестиционные фонды, то идея инвестирования была бы слишком рискованной. Арендные ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%. Безусловно ЗПИФ не снимает все риски инвестиций, в том числе из-за возможности изменения управляющей компании, а также из-за возможности вложений в некачественные объекты. Но для диверсификации вложений такие инвестиции с постоянным фиксированным доходом (пусть и не гарантированным), а также возможностью роста стоимости пая выглядят привлекательно.

А вы что думаете по поводу Активо (aktivo.ru)? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?

Comments

[7sergo8060.livejournal.com]

Изучаю (можно так сказать) их цифры (АКТИВО) не сказать, что я в шок, но по моему скромному мнению они даже не понимают кому это продают. Доходность предложения можно увеличить раза 2. При небольших переделках презентации. Для клиента. И собрать в разы больше денег под проекты.
Не знаете как подойти? Но интересуетесь как подойти ? Или просто написали для поддержания разговора? Если интересно - есть не очень сложные способы поиска инвесторов. Я без проблем находил деньги. Можно поставить эти способы на поток. А найти куда вкладывать - тоже не проблема.

[athunder.livejournal.com]

У меня не тот круг общения, поэтому конечно мне интересно, как найти компании, в которые вкладывать с хорошей прибылью. Тем более, что не в столице живу.

А как можно увеличить доходность в 2 раза на Активо?

[7sergo8060.livejournal.com]

Сразу заинтриговал? Да все на поверхности. Как обычно очевидно. Я бы так и продавал рассказывая как можно 1 миллион превратить за 13 лет в 6 миллионов )). Просто интересно сколько еще человек увидят возможность, поэтому говорить сразу есть смысл только руководителям этого проекта. Вдруг я один считать умею?) При этом возможность у них уже заложена. Но они что надеются, что человек сам догадается? Главное они кому пытаются продать?
Я тоже не в Москве. Вот например, прямо сейчас директор одной хочет продать свою долю в одной компании до 1 июня. Чистая прибыль на долю в месяц почти 3 процента от цены которую просит. С учетом ожидаемого роста бизнеса - примерно в 6-7 раз увеличатся вложения за 6-7 лет. )) И такие предложения постоянно. Все не охватишь).

[7sergo8060.livejournal.com]

Вообще если искать интересные компании, для этого просто надо общаться с людьми.

[athunder.livejournal.com]

Да, как ни крути, нетворкингом нужно заниматься.

[7sergo8060.livejournal.com]

Необязательно.
Вот даже тут. Смотрите сколько интересного можно увидеть в этом проекте. Так и тянет его улучшить. По крайней мере меня должны убедить что проект лучше мои мысли не сделают.

[athunder.livejournal.com]

Заинтриговали :)

[7sergo8060.livejournal.com]

Чем? Зная нюансы можно предложить потребителям не вложив ни копейки живых денег, стать обладателем миллиона )) Такой продукт можно предложить на кредитные деньги даже с нашими сумасшедшими процентами. Только первоначальная прибыль будет скромной. И работать придется тому кто этот продукт предложит.

[athunder.livejournal.com]

Смотрели фильм "Игра на понижение" (The big short)?

Когда есть доход, который позволяет оплачивать кредит, всё хорошо. Когда он заканчивается, у некоторых инвесторов ситуация оказывается плачевной, особенно когда ставки растут, а купленная недвижимость падает в цене.

С коммерческой недвижимостью также может сложиться ситуация, в которой пайщикам придётся покрывать убытки, плюс платить по кредиту.

[7sergo8060.livejournal.com]

Хороший фильм, но ... там на самом деле показаны ребята на самом деле нанесший реальный удар по экономике. Вообще-то именно свопы усилили кризис. Ипотечный кризис ... ладно. Не совсем тема для обсуждения ))
По кредитованию вложений в коммерческую недвижимость. Доход должен приносить пай. То есть арендная плата. Ставки в наших договорах по закону стабильны. Цель покупки пая теряется, если нет планов хорошо увеличить стоимость своих денег.

Вообще при желании можно вообще не вкладывая живых денег запустить процесс. Просто покупать пай, какой смысл? Он приносит доход лишь при условии, что арендная плата будет расти. Иначе есть куда более выгодные вложения.

[athunder.livejournal.com]

Инвесторы через Индриксона (http://athunder.livejournal.com/423489.html) тоже полагали, что аренда - это стабильный доход. Однако, им пришлось покрывать убытки от объектов, которые, как оказалось, не очень-то и хотят брать в аренду.

[7sergo8060.livejournal.com]

Ну обещать 10 процентов дохода в валюте при процентной ставке там в 2-3 процента годовых - это сразу видно разводка. Доходность вложений не выше уровня кредитной ставки в стране размещения недвижимости почти всегда. Однозначно если шли в такое надо было вкладываться целиком в кредит. При этом в договоре с банком прописать право отдав объект расстаться с кредитом. В этом случае банк не сможет завысить цену.
Я же сразу считаю что АКТИВо завышает цену недвижимости. Вопрос насколько. Думаю это основная их прибыль. Я прикидываю цену на их объекты примерно на 20-30 процентов выше рынка. Минимум. Может и в два раза.)) Тем более звонящий сразу предложил мне скидку в 10 процентов.)). Это почти сразу. Интересно какая комиссия у звонящего?
Спорим они теперь для пропаганды мою идею использовать? ))) Это же в два раза больше можно продать). Сам я люблю покупать активы с использованием кредитного плеча. Но только при обладании определенным контролем за проектом. Покупать одну сотую -смысл маленький. Не можешь на политику объекта вложения влиять. А когда ты влияешь, можно делать так как выгодно тебе.
Сейчас недвижимость подешевела в РФ. Сильно. И чем больше и дороже объект тем тяжелее его продать.

[7sergo8060.livejournal.com]

Не удержался. Предложил им переделать предложение. В итоге меня переключили на операционного директора. Тот пообещал выяснить возможность переделки дальше. Потом позвонил первый и попросил выслать мои расчеты. Переслать? ноу-хау похоже ))

[athunder.livejournal.com]

Я бы с удовольствием почитал.

[7sergo8060.livejournal.com]

Да ладно довольно скучно. Больше всего удивлялся реакции. А ведь могли предложить сразу). Кредитование они предложили под залог этого пая. А предложить людям вносить только половину денег, а вторую финансирует банк почему-то не додумались. Человеку который вносит сотни тысяч рублей вряд ли делает в качестве главной цели получать несколько тысяч рублей в месяц вначале первые годы. Основная цель сохранить деньги в долгую. При кредите 17 процентов годовых на 10 лет получается очень неплохая картина. Ожидаемая доходность сравнима. Банку платится только доход от пая. Покупатель в итоге через несколько лет владеет паем в два раза того что мог получить внеся свои деньги без кредита. Они предложили долгий путь - купить пай, заложить, купить еще )))
К тому же наличие такого предложения повышает доверие к проекту. Особенно если договор кредитования прописать подробно.
Сама идея по моему еще очень сырая. При таком объеме столько "маленьких" плюсов открывается. В принципе продавец их должен знать. Или хотя бы менеджер повыше. Это скучно при обороте в один миллион, а при десятках просто обязаны предложить или хотя бы понимать. Если фонд нацелен в долгую играть. )

[athunder.livejournal.com]

Я с плечами на фондовом рынке не люблю играться. И здесь обошёл бы кредит стороной. Конечно, если проблем с выплатой по паям не будет, доход прилично увеличивается.

[7sergo8060.livejournal.com]

Фондовый рынок и инвестирование в недвижимость - это принципиально разные вещи. Хотя брокеры не важно)). А вот умному брокеры - важно. Продать можно куда больше, если понимаешь дополнительные возможности. и заработать на этом больше.