Активо (aktivo.ru) - инвестиции в аренду коммерческой недвижимости России в виде краудфандинга.

[alexp]

Оскар Хартман запустил свой проект Aktivo, которые предлагает инновационный продукт в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость России. В отличии от закрытых паевых инвестиционных фондов, Активо (aktivo.ru) позволяет выбирать объекты, в которые вы хотите инвестировать. Благодаря краудфандингу, инвестировать средства в крупный объект коммерческой недвижимости можно при наличии 100 тысяч рублей. Aktivo проводит аудит объектов коммерческой недвижимости, а также страхует их (сейчас страховщиком выступает Сбербанк Страхование). За свои услуги Активо (aktivo.ru) берёт 2% от стоимости недвижимости, а также 12,5% от размера всех арендных платежей.

При этом Активо (aktivo.ru) планирует заниматься недвижимостью стоимостью от 200 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей. В такие объекты вложиться самостоятельно удастся очень ограниченному кругу лиц. Чистый доход от аренды при этом должен составлять 10-12% в год. В данный момент на сайте анонсированы 3 объекта коммерческой недвижимости (помещение для банка, торговый центр в спальном районе, а также продуктовый магазин), которые предлагают доходность от 12,6 до 13,5%.

Отзывы по Активо (aktivo.ru) пока отсутствуют, поэтому хотелось бы разобраться с рисками, рассмотреть достоинства и недостатки таких вложений.

• В отличии от депозитов, вложения в коммерческую недвижимость позволяют зарабатывать и на росте стоимости самой недвижимости, поэтому защищенность от инфляции намного выше. На сайте Активо (aktivo.ru) рекламируется рост в размере 5-7% в год, но конечно такая доходность не может гарантироваться.


• Риски повышения комиссии, продажи сервиса сомнительным новым собственникам, изменения условий работы при краудфандинге коммерческой недвижимости просто огромны. Также возникают вопросы по поводу учета прав собственности. В данном случае для каждого объекта коммерческой недвижимости Активо (aktivo.ru) планирует создавать закрытый рентный паевый инвестиционный фонд недвижимости (рентный ЗПИФН), благодаря которому риски очень сильно понижаются. Ведь рентный ЗПИФН должен быть лицензирован, а его деятельность регулируется государством. В частности, изменения условий работы управляющей компании (договор доверительного управления, правила фонда) выносятся на голосование пайщиков, а учет пайщиков осуществляется специализированным депозитарием.


• Поскольку каждый объект "завернут" в отдельный фонд недвижимости, остаётся вопрос, что будет происходить при возможном отсутствии арендаторов долгое время, а также при длительных задержках арендных платежей.


• В инвестционный коммитет помимо Оскара Хартмана входят:
  
  
  • Исполнительный директор «Colliers International» (один из международных лидеров консалтинга в сфере недвижимости) Станислав Бибик
  
  
  • Генеральный директор «ASTERA» (международная консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости) Алексей Филимонов
  
  
  • Управляющий директор ИГ «ТРИНФИКО» (крупнейшая Российская компания в сфере управления фондами недвижимости) Георгий Иванов
  
  
  • Управляющий директор «Radius Group» (лидирующий девелопер в сфере складской и производственной недвижимости) Кристофер Ван Рит
  
  
  • Сооснователь FCG (крупнейшая консалтинговая компании в сфере сопровождения M&A сделок) Даниель Гупта
  
  
  • Генеральный директор «Amtel Group» (ведущий девелопер в сфере коммерческой недвижимости в России и СНГ)
  
  
  • Генеральный директор «Сбербанк Страхование» Ханнес Чопра
  
  

В целом, идея проекта инвестиций в коммерческую недвижимость мне понравилась. Если бы не использовались закрытые паевые инвестиционные фонды, то идея инвестирования была бы слишком рискованной. Арендные ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%. Безусловно ЗПИФ не снимает все риски инвестиций, в том числе из-за возможности изменения управляющей компании, а также из-за возможности вложений в некачественные объекты. Но для диверсификации вложений такие инвестиции с постоянным фиксированным доходом (пусть и не гарантированным), а также возможностью роста стоимости пая выглядят привлекательно.

А вы что думаете по поводу Активо (aktivo.ru)? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?

Comments

[wal-king-alone.livejournal.com]

Идея хорошая, но время выбрано неудачное.
Непонятно, как они будут зарабатывать на коммерческой недвижимости в кризис.
В Москве половина бизнес-центров стоят полупустые и многие банки в пред дефолтном состоянии.

[athunder.livejournal.com]

Лет 10 назад я сталкивался с фондом коммерческой недвижимости Тройки Диалог. Доходность там была ниже депозитов, а роста стоимости недвижимости за 3 года не было никакой. Поэтому меня очень смущают указанные цифры, уж слишком они велики. Может, как раз в кризис это и есть нормальная доходность. Тем более, что уличный ритейл не сильно пострадал. Да и многие крупные торговые центры прекрасно заполнены, пусть арендаторы и поменялись.

[athunder.livejournal.com]

Недавно читал интервью Михаила Гуцериева (БИН), так у них все в порядке со сдачей в аренду торговых центров, офисов, складов. Западным компаниям даже ставки не снижали.

По банкам конечно проблем много. Последняя статистика много убытков показала. Но проблемные банки санируют, выкупают, так что для кого-то это очень удачное время.

[athunder.livejournal.com]

Агаларов в интервью РБК рассказал, что на вложенные 500 миллионов долларов в год получает с торговых площадей 70 миллионов, хотя до этого было 110. При этом 10% в год ему достаточно для обслуживания кредитов. И продолжает строить торговые центры, собирается и офисные площади, подобные Москва Сити, но лучше, возводить.

[spn.livejournal.com]

Основной риск тут - сам Оскар Хартман

[athunder.livejournal.com]

Если правила доверительного управления и управляющая комрания нормальные, то в чем риск в лице Хартмана? Он же заинтересован получать огромные комиссионные, так что в его интересах найти привлекательные для инвестиций объекты. Да и сам он может в них вложиться в меньшем объёме, уменьшая риски.

[Журавлев Иван (from livejournal.com)]

Рисковать ради доп 2-3%? сомнительно.

[athunder.livejournal.com]

Иван, ты сравниваешь с депозитами? Так инфляция может привести к обесцениванию денег, а объект коммерческой недвижимости будет расти в стоимости вместе с инфляцией. Так что даже при доходности ниже банковских депозитов такие вложения могут быть оправданы.

[Журавлев Иван (from livejournal.com)]

Да с депозитами, привет)
Дак погоди, в ставку 15-17% уже заложена инфляция, она формируется из 10-12 доход от недвиги и 5-7% удорожание стоимости недвижимости.
Во первых то что доход от недвижимости будет 10-12% представить сложно, особенно когда дофига недвижимости пустует.
Во вторых для меня не очевидно что недвижимость будет дальше расти, население не растет, а недвижимости с каждым годом все больше и даже без кризиса она вся не заполнится. Даже сейчас если рубль из за доллара упал в 2 раза, то недвижимость больше чем в 2 раза, она упала даже в рублях, потому что покупательная способность населения тоже упала.

[athunder.livejournal.com]

Михаил Гуцириев говорил, что они западным компаниям даже ставки в долларах на аренду не снижали, только для российских, исходя из их ситуации.

В Ростове цена на недвижимость не вижу, чтобы сильно падала. Продажи стоят, т.к. ипотека субсидируется на новостройки. Но новостройки очень дорогие. А на вторичке есть какое-то снижение.

В крупных торговых центрах в Ростове тоже не вижу пустующие площади. Да, много магазинов сменилось, часто появляются вывески про скидки в 50% и даже больше. Но народ продолжает покупать, а импортозамещения не видно вообще.

Недвижимость может и не расти какое-то время. Но при бешенной инфляции можно сильно попасть с депозитами. Рубль вон опять не слабо опустился.

Действительно оказалось, что в долларах было выгоднее всего хранить сбережения. Хотя со всех щелей нам твердили, что американцы живут за счёт всего мира, что их ни чем не обеспеченная зеленая бумажка скоро рухнет. А Штаты всё наращивают долг, при этом доллар укрепляется.

[Журавлев Иван (from livejournal.com)]

Дак если рубль опустился, недвижимость чтоли в рублевом эквиваленте выросла?)
И я говорю же что в ставку 17% уже включен рост стоимости недвижимости, но он не очевиден, потому что опять же даже при текущих пустующих местах, все равно вводится в строй недвижимость по инерции.
Конечно доход по этой схеме может быть больше на 1-3%, а может и не быть, а плюс еще риски того что деньги не застрахованы и отдаешь ты их непонятно кому, не понятно в какое управление. Уж лучше тогда в ПИФы отдать если есть желание заработать побольше % и пощекотать нервы.

[athunder.livejournal.com]

Были бы хорошие ПИФы, можно было бы. А так они сжирают по 3,5 процента в год как минимум, так что при таких расходах кормить управляющие компании не хочется. Показывали бы они качественное управление и хорошую доходность, которая выше индекса, тогда ладно.

По фондам недвижимости конечно давненько не смотрел ПИФы. Но с рынка ушли Тройка-Диалог, АльянсРосно, Париба и прочие, так что не удивлюсь, если ничего хорошего нет на рынке. Не говоря уже про отсутствие ликвидности по паям на бирже.

отзывы по Активо (aktivo) отсуствуют

[(Anonymous)]

Рановато вкладываться через сервис Активо (aktivo). Отзывы вообще отсутствуют. Вот когда первые клиенты начнут получать проценты или наоборот понесут дополнительные расходы через 3-5 лет, тогда ещё можно будет о чём-то разговаривать. А сейчас только жадность может заставить инвестировать через этот сервис :)

Re: отзывы по Активо (aktivo) отсуствуют

[athunder.livejournal.com]

Конечно безопаснее дождаться отзывов. Вопрос только в том, сохранится ли такой уровень доходности через несколько лет.

aktivo

[(Anonymous)]

Цены на московскую недвижимость просто безумные. Попадут инвесторы с этим aktivo, ой попадут.

Re: aktivo

[athunder.livejournal.com]

Есть такой риск

[7sergo8060.livejournal.com]

Много сомнительного. Во первых могут кинуть даже с паем. Плюс коммиссии. Может еще и скрытые. Куча вариантов как надуть. 12.5 с аренды - это прилично.

[athunder.livejournal.com]

Комиссии в коллективных инвестициях - это вообще святое. Если кто-то и зарабатывает при этом, так это в первую очередь управляющая компания. При том, что основные риски перекладываются на пайщиков.

Кинуть с паем или УК могут легко. Но за ставку выше депозита нужно чем-то расплачиваться.

[7sergo8060.livejournal.com]

Блин, нужно заняться размещением инвестиций. Я обычно вдолгую размещаю свои свободные деньги. Лет на 5-7. Итог... Ну приведу один пример. 150 тысяч превратились в 4,5 миллиона за 7 с половиной лет. Найти вложения с доходностью около 2 процентов в месяц легко даже под залог недвижимости. Все при этом прозрачно. Так что то, что предлагают интересно, но все же вариант очень сильно требует разобраться в ситуации. Скорее это предложение для ленивых инвесторов. К тому же много разных рисков.

[athunder.livejournal.com]

У меня, к сожалению, была обратная картина. Вложения в энергетику и АФК Система принесли 60% убытка.

А где у Вас такая доходность была? На фондовом рынке?

Помимо лени, отсутствия времени и прочего есть ещё диверсификация. К тому же очень приятно, что не приходится возиться с арендаторами самостоятельно.

[7sergo8060.livejournal.com]

У нас фондовый рынок - это почти исключительно компании гиганты. Можно конечно и на них играть, но я не понимаю, как можно вкладывать в то, что не можешь лично проверить? В больших компаниях такой бардак. Я там работал - знаю отлично. Поэтому считаю вкладывать надо только в небольшие предприятия. Их акции или доли можно купить за копейки. А отдача в разы выше. Их директора стараются создать бизнес, который их будет кормить в будущем. Так что вкалывают не на страх, а на совесть. Найти вложения с доходом в 20 процентов со страховкой на случай проблем не проблема (почти каламбур).


Вот вы покупали акции? И на какую сумму?

[athunder.livejournal.com]

В идеале конечно нужно вкладывать только в те отрасли и компании, о которых всё известно. На фондовом рынке выбор конечно небольшой. Но Лариса Морзова, например, построила хорошую стратегию, позволяющую зарабатывать на дивидендах (http://athunder.livejournal.com/432416.html). Сейчас конечно рынок подрос, так что на Мосбирже компаний с высокой дивидендной доходностью осталось мало. Но это и не единственная стратегия на фондовом рынке.

Что касается проверки компаний, то можно изучать отчётность по РСБУ и МСФО. Конечно это не гарантирует того, что проблем не будет, но всё же даёт неплохую картину.

В небольших компаниях доходность должна быть выше. Но и никогда не знаешь, какой скелет зарыт в шкафу. И налоговые претензии могут возникнуть внезапно и прочие "прелести". В том числе управляющий или глав.бух может слить деньги. Если знаешь лично управленцев, то ситуация конечно лучше.

А как вы находили компании, в которые вкладывались?

Я покупал акции и паи ПИФов. Для меня это были приличные суммы вложений.

[7sergo8060.livejournal.com]

Работал в крупных компаниях. Знаю как мухлюют с отчетностью нижестоящие и вышестоящие. А порой не мухлюют, а просто ошибаются. В итоге доверять отчетам почти невозможно. Они не дают полной картины. Плюс крупный компании привлекают внимание рейдеров куда больше чем небольшие. Последних захватывать не выгодно чаще всего. Требуется работать, а не получать деньги.
Фактически я как аудитор иногда работаю. При этом я знаю аудиторов. Они не понимают часто реальной картины!

Компании находил по работе. Общаешься с бухгалтерами. Консультируешь их и знаешь состояние дел. И понимаешь что делать.

[athunder.livejournal.com]

Повезло Вам, что Вы аудитор. В целом ведь вряд ли обычном человеку такой подход можно рекомендовать. В целом ведущие аудиторские компании довольно неплохо справляются с отчётностью. В основном на фондовом рынке проблемы возникают у компаний, который как раз не получают заключение аудитора. Но безусловно без знания отрасли сухие цифры могут ввести в заблуждение.

[7sergo8060.livejournal.com]

Фактически как аудитор ))) Скорее просто разобрался в этих аспектах. Посредственно правда. Обычно достаточно мозг включить, чтобы найти кучу возможностей. Большие компаний у нас сильные в силу монопольного положения. Мечел например аудит что не проходил? Банки вообще под контролем ЦБ - но они постоянно оказываются утащивщими кучу денег. Или АКФ ? На которой вы потеряли деньги? Там же никаких таких проблем не было. А наезд был. Так что в любой момент можно потерять)) А маленькие обычно в этом отношении не интересны. Силовики понимают, что доход там от работы и отобрав получишь шиш с маслом.
Мало того, если присмотреться к отчетам многие наши компании тратят кучу денег и времени на защиту от наездов.
Обычному человеку можно посоветовать вложить в облигации или акции компании которая вкладывает в ценные бумаги маленьких компаний. )) Дефолты чаще, но проценты выше и перекрывают потери.

[athunder.livejournal.com]

В США тоже считается, что хорошую доходность показывают мелкие компании, а вовсе не манипулируемый фондовый рынок. Но там развиты сообщества, которые позволяют найти инвесторов. В России же даже не знаю, с какой стороны подойти.

Вложения в мелкие компании для обычного инвестора встречал только в виде закрытых ПИФов. При этом наблюдал за тем, как AllianzRosno и Тройка-Диалог передали активы новым УК и какой трэш из всего этого получился. ЗПИФ, который за 5 лет не смог найти, куда вложить деньги и держит огромные суммы на депозитах - это просто за пределами моего понимания. Но зато управляющий ежегодно получает приличное вознаграждение, взамен выдавая никчёмную отчётность, в которой даже цифры с годами почти не меняются.

[7sergo8060.livejournal.com]

Изучаю (можно так сказать) их цифры (АКТИВО) не сказать, что я в шок, но по моему скромному мнению они даже не понимают кому это продают. Доходность предложения можно увеличить раза 2. При небольших переделках презентации. Для клиента. И собрать в разы больше денег под проекты.
Не знаете как подойти? Но интересуетесь как подойти ? Или просто написали для поддержания разговора? Если интересно - есть не очень сложные способы поиска инвесторов. Я без проблем находил деньги. Можно поставить эти способы на поток. А найти куда вкладывать - тоже не проблема.

[athunder.livejournal.com]

У меня не тот круг общения, поэтому конечно мне интересно, как найти компании, в которые вкладывать с хорошей прибылью. Тем более, что не в столице живу.

А как можно увеличить доходность в 2 раза на Активо?

[7sergo8060.livejournal.com]

Сразу заинтриговал? Да все на поверхности. Как обычно очевидно. Я бы так и продавал рассказывая как можно 1 миллион превратить за 13 лет в 6 миллионов )). Просто интересно сколько еще человек увидят возможность, поэтому говорить сразу есть смысл только руководителям этого проекта. Вдруг я один считать умею?) При этом возможность у них уже заложена. Но они что надеются, что человек сам догадается? Главное они кому пытаются продать?
Я тоже не в Москве. Вот например, прямо сейчас директор одной хочет продать свою долю в одной компании до 1 июня. Чистая прибыль на долю в месяц почти 3 процента от цены которую просит. С учетом ожидаемого роста бизнеса - примерно в 6-7 раз увеличатся вложения за 6-7 лет. )) И такие предложения постоянно. Все не охватишь).

[7sergo8060.livejournal.com]

Вообще если искать интересные компании, для этого просто надо общаться с людьми.

[athunder.livejournal.com]

Да, как ни крути, нетворкингом нужно заниматься.

[7sergo8060.livejournal.com]

Необязательно.
Вот даже тут. Смотрите сколько интересного можно увидеть в этом проекте. Так и тянет его улучшить. По крайней мере меня должны убедить что проект лучше мои мысли не сделают.

[athunder.livejournal.com]

Заинтриговали :)

[7sergo8060.livejournal.com]

Чем? Зная нюансы можно предложить потребителям не вложив ни копейки живых денег, стать обладателем миллиона )) Такой продукт можно предложить на кредитные деньги даже с нашими сумасшедшими процентами. Только первоначальная прибыль будет скромной. И работать придется тому кто этот продукт предложит.

[athunder.livejournal.com]

Смотрели фильм "Игра на понижение" (The big short)?

Когда есть доход, который позволяет оплачивать кредит, всё хорошо. Когда он заканчивается, у некоторых инвесторов ситуация оказывается плачевной, особенно когда ставки растут, а купленная недвижимость падает в цене.

С коммерческой недвижимостью также может сложиться ситуация, в которой пайщикам придётся покрывать убытки, плюс платить по кредиту.

[7sergo8060.livejournal.com]

Хороший фильм, но ... там на самом деле показаны ребята на самом деле нанесший реальный удар по экономике. Вообще-то именно свопы усилили кризис. Ипотечный кризис ... ладно. Не совсем тема для обсуждения ))
По кредитованию вложений в коммерческую недвижимость. Доход должен приносить пай. То есть арендная плата. Ставки в наших договорах по закону стабильны. Цель покупки пая теряется, если нет планов хорошо увеличить стоимость своих денег.

Вообще при желании можно вообще не вкладывая живых денег запустить процесс. Просто покупать пай, какой смысл? Он приносит доход лишь при условии, что арендная плата будет расти. Иначе есть куда более выгодные вложения.

[athunder.livejournal.com]

Инвесторы через Индриксона (http://athunder.livejournal.com/423489.html) тоже полагали, что аренда - это стабильный доход. Однако, им пришлось покрывать убытки от объектов, которые, как оказалось, не очень-то и хотят брать в аренду.

[7sergo8060.livejournal.com]

Ну обещать 10 процентов дохода в валюте при процентной ставке там в 2-3 процента годовых - это сразу видно разводка. Доходность вложений не выше уровня кредитной ставки в стране размещения недвижимости почти всегда. Однозначно если шли в такое надо было вкладываться целиком в кредит. При этом в договоре с банком прописать право отдав объект расстаться с кредитом. В этом случае банк не сможет завысить цену.
Я же сразу считаю что АКТИВо завышает цену недвижимости. Вопрос насколько. Думаю это основная их прибыль. Я прикидываю цену на их объекты примерно на 20-30 процентов выше рынка. Минимум. Может и в два раза.)) Тем более звонящий сразу предложил мне скидку в 10 процентов.)). Это почти сразу. Интересно какая комиссия у звонящего?
Спорим они теперь для пропаганды мою идею использовать? ))) Это же в два раза больше можно продать). Сам я люблю покупать активы с использованием кредитного плеча. Но только при обладании определенным контролем за проектом. Покупать одну сотую -смысл маленький. Не можешь на политику объекта вложения влиять. А когда ты влияешь, можно делать так как выгодно тебе.
Сейчас недвижимость подешевела в РФ. Сильно. И чем больше и дороже объект тем тяжелее его продать.

[7sergo8060.livejournal.com]

Не удержался. Предложил им переделать предложение. В итоге меня переключили на операционного директора. Тот пообещал выяснить возможность переделки дальше. Потом позвонил первый и попросил выслать мои расчеты. Переслать? ноу-хау похоже ))

[athunder.livejournal.com]

Я бы с удовольствием почитал.

[7sergo8060.livejournal.com]

Да ладно довольно скучно. Больше всего удивлялся реакции. А ведь могли предложить сразу). Кредитование они предложили под залог этого пая. А предложить людям вносить только половину денег, а вторую финансирует банк почему-то не додумались. Человеку который вносит сотни тысяч рублей вряд ли делает в качестве главной цели получать несколько тысяч рублей в месяц вначале первые годы. Основная цель сохранить деньги в долгую. При кредите 17 процентов годовых на 10 лет получается очень неплохая картина. Ожидаемая доходность сравнима. Банку платится только доход от пая. Покупатель в итоге через несколько лет владеет паем в два раза того что мог получить внеся свои деньги без кредита. Они предложили долгий путь - купить пай, заложить, купить еще )))
К тому же наличие такого предложения повышает доверие к проекту. Особенно если договор кредитования прописать подробно.
Сама идея по моему еще очень сырая. При таком объеме столько "маленьких" плюсов открывается. В принципе продавец их должен знать. Или хотя бы менеджер повыше. Это скучно при обороте в один миллион, а при десятках просто обязаны предложить или хотя бы понимать. Если фонд нацелен в долгую играть. )

[athunder.livejournal.com]

Я с плечами на фондовом рынке не люблю играться. И здесь обошёл бы кредит стороной. Конечно, если проблем с выплатой по паям не будет, доход прилично увеличивается.

[7sergo8060.livejournal.com]

Фондовый рынок и инвестирование в недвижимость - это принципиально разные вещи. Хотя брокеры не важно)). А вот умному брокеры - важно. Продать можно куда больше, если понимаешь дополнительные возможности. и заработать на этом больше.