Активо (aktivo.ru) - инвестиции в аренду коммерческой недвижимости России в виде краудфандинга.

[alexp]

Оскар Хартман запустил свой проект Aktivo, которые предлагает инновационный продукт в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость России. В отличии от закрытых паевых инвестиционных фондов, Активо (aktivo.ru) позволяет выбирать объекты, в которые вы хотите инвестировать. Благодаря краудфандингу, инвестировать средства в крупный объект коммерческой недвижимости можно при наличии 100 тысяч рублей. Aktivo проводит аудит объектов коммерческой недвижимости, а также страхует их (сейчас страховщиком выступает Сбербанк Страхование). За свои услуги Активо (aktivo.ru) берёт 2% от стоимости недвижимости, а также 12,5% от размера всех арендных платежей.

При этом Активо (aktivo.ru) планирует заниматься недвижимостью стоимостью от 200 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей. В такие объекты вложиться самостоятельно удастся очень ограниченному кругу лиц. Чистый доход от аренды при этом должен составлять 10-12% в год. В данный момент на сайте анонсированы 3 объекта коммерческой недвижимости (помещение для банка, торговый центр в спальном районе, а также продуктовый магазин), которые предлагают доходность от 12,6 до 13,5%.

Отзывы по Активо (aktivo.ru) пока отсутствуют, поэтому хотелось бы разобраться с рисками, рассмотреть достоинства и недостатки таких вложений.

• В отличии от депозитов, вложения в коммерческую недвижимость позволяют зарабатывать и на росте стоимости самой недвижимости, поэтому защищенность от инфляции намного выше. На сайте Активо (aktivo.ru) рекламируется рост в размере 5-7% в год, но конечно такая доходность не может гарантироваться.


• Риски повышения комиссии, продажи сервиса сомнительным новым собственникам, изменения условий работы при краудфандинге коммерческой недвижимости просто огромны. Также возникают вопросы по поводу учета прав собственности. В данном случае для каждого объекта коммерческой недвижимости Активо (aktivo.ru) планирует создавать закрытый рентный паевый инвестиционный фонд недвижимости (рентный ЗПИФН), благодаря которому риски очень сильно понижаются. Ведь рентный ЗПИФН должен быть лицензирован, а его деятельность регулируется государством. В частности, изменения условий работы управляющей компании (договор доверительного управления, правила фонда) выносятся на голосование пайщиков, а учет пайщиков осуществляется специализированным депозитарием.


• Поскольку каждый объект "завернут" в отдельный фонд недвижимости, остаётся вопрос, что будет происходить при возможном отсутствии арендаторов долгое время, а также при длительных задержках арендных платежей.


• В инвестционный коммитет помимо Оскара Хартмана входят:
  
  
  • Исполнительный директор «Colliers International» (один из международных лидеров консалтинга в сфере недвижимости) Станислав Бибик
  
  
  • Генеральный директор «ASTERA» (международная консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости) Алексей Филимонов
  
  
  • Управляющий директор ИГ «ТРИНФИКО» (крупнейшая Российская компания в сфере управления фондами недвижимости) Георгий Иванов
  
  
  • Управляющий директор «Radius Group» (лидирующий девелопер в сфере складской и производственной недвижимости) Кристофер Ван Рит
  
  
  • Сооснователь FCG (крупнейшая консалтинговая компании в сфере сопровождения M&A сделок) Даниель Гупта
  
  
  • Генеральный директор «Amtel Group» (ведущий девелопер в сфере коммерческой недвижимости в России и СНГ)
  
  
  • Генеральный директор «Сбербанк Страхование» Ханнес Чопра
  
  

В целом, идея проекта инвестиций в коммерческую недвижимость мне понравилась. Если бы не использовались закрытые паевые инвестиционные фонды, то идея инвестирования была бы слишком рискованной. Арендные ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%. Безусловно ЗПИФ не снимает все риски инвестиций, в том числе из-за возможности изменения управляющей компании, а также из-за возможности вложений в некачественные объекты. Но для диверсификации вложений такие инвестиции с постоянным фиксированным доходом (пусть и не гарантированным), а также возможностью роста стоимости пая выглядят привлекательно.

А вы что думаете по поводу Активо (aktivo.ru)? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?

Comments

[athunder.livejournal.com]

Смотрели фильм "Игра на понижение" (The big short)?

Когда есть доход, который позволяет оплачивать кредит, всё хорошо. Когда он заканчивается, у некоторых инвесторов ситуация оказывается плачевной, особенно когда ставки растут, а купленная недвижимость падает в цене.

С коммерческой недвижимостью также может сложиться ситуация, в которой пайщикам придётся покрывать убытки, плюс платить по кредиту.

[7sergo8060.livejournal.com]

Хороший фильм, но ... там на самом деле показаны ребята на самом деле нанесший реальный удар по экономике. Вообще-то именно свопы усилили кризис. Ипотечный кризис ... ладно. Не совсем тема для обсуждения ))
По кредитованию вложений в коммерческую недвижимость. Доход должен приносить пай. То есть арендная плата. Ставки в наших договорах по закону стабильны. Цель покупки пая теряется, если нет планов хорошо увеличить стоимость своих денег.

Вообще при желании можно вообще не вкладывая живых денег запустить процесс. Просто покупать пай, какой смысл? Он приносит доход лишь при условии, что арендная плата будет расти. Иначе есть куда более выгодные вложения.

[athunder.livejournal.com]

Инвесторы через Индриксона (http://athunder.livejournal.com/423489.html) тоже полагали, что аренда - это стабильный доход. Однако, им пришлось покрывать убытки от объектов, которые, как оказалось, не очень-то и хотят брать в аренду.

[7sergo8060.livejournal.com]

Ну обещать 10 процентов дохода в валюте при процентной ставке там в 2-3 процента годовых - это сразу видно разводка. Доходность вложений не выше уровня кредитной ставки в стране размещения недвижимости почти всегда. Однозначно если шли в такое надо было вкладываться целиком в кредит. При этом в договоре с банком прописать право отдав объект расстаться с кредитом. В этом случае банк не сможет завысить цену.
Я же сразу считаю что АКТИВо завышает цену недвижимости. Вопрос насколько. Думаю это основная их прибыль. Я прикидываю цену на их объекты примерно на 20-30 процентов выше рынка. Минимум. Может и в два раза.)) Тем более звонящий сразу предложил мне скидку в 10 процентов.)). Это почти сразу. Интересно какая комиссия у звонящего?
Спорим они теперь для пропаганды мою идею использовать? ))) Это же в два раза больше можно продать). Сам я люблю покупать активы с использованием кредитного плеча. Но только при обладании определенным контролем за проектом. Покупать одну сотую -смысл маленький. Не можешь на политику объекта вложения влиять. А когда ты влияешь, можно делать так как выгодно тебе.
Сейчас недвижимость подешевела в РФ. Сильно. И чем больше и дороже объект тем тяжелее его продать.