Игорь Индриксонс (indriksons.ru) - инвестиции в зарубежную недвижимость с доходностью 8-10% годовых

[alexp]

Доходность от сдачи квартиры в России редко превышает 4-5% в рублях. Что уж говорить про доходность в валюте после недавнего падения рубля в 2 раза. Зарубежная недвижимость также в основном ассоциируется с низкой доходностью. Но на самом деле, зарабатывать 8-10% в гораздо более стабильной валюте очень даже реально.

Игорь Индриксонс привлёк моё внимание еще во время работы в агентстве элитной недвижимости IntermarkSavills. Его риторика выступлений на телеканале РБК зачастую разительно отличались от того, что говорили другие эксперты.

Уже несколько лет Индриксонс предлагает инвестиции в британскую недвижимость на своём сайте indriksons.ru. На этом же сайте можно почитать копии статей, в которых Индриксонс давал интервью. Там же появляются записи с радио и телевидения. В Москве можно поучаствовать в регулярных бесплатных семинарах компании.

Индриксонс очень часто критикую недоразвитые развивающиеся рынки из-за нестабильность цен и законодательства. Рекомендует покупать недвижимость не ради роста её стоимости, а ради стабильной доходности от аренды или постоянного проживания.

Инвестиционные идеи Индриксонса очень сильно отличаются. Индриксонс предлагает вкладываться в следующие категории объктов:

• студенческие апартаменты (общежития),


• гостиничные номера,


• склады самообслуживания,


• дома престарелых,


• номера в отелях,


• парковки.

Удивительно, но британская недвижимость может приносить 8-10% в фунтах стерлингов ежегодно. При этом инвестиции начинаются обычно с 50-70 тысяч фунтов стерлингов. Некоторые объекты характеризуются гарантированной доходностью на период в несколько лет, а иногда еще и предлагают опцион обратного выкупа (например, через 10 лет вы сможете продать этот объект за 125% от стоимости инвестиций).

Конечно инвестиции до падения курса рубля были намного более эффективными. Вместо квартиры в России можно было вложиться в недвижимость в Великобритании и получать 8-10% в фунтах стерлингов, а здесь снимать квартиру всего за 4-5%, которые после падения рубля превратились в 2-2,5%.

Смущает конечно, что в Великобритании не находятся инвесторы в недвижимость с такой доходностью. Ведь даже положительные отзывы всё равно оставляют шанс того, что это может быть мошенничество по типу финансовой пирамиды схемы Понци (Ponzi scheme) или МММ. Как убедиться, что это не мошенник? И даже если это не мошенничество, в чём подводные камни таких инвестиций?

Comments

[wal-king-alone.livejournal.com]

Читал где-то у авторитетного аналитика, что такого рода инвестиции - развод лохов.
Заявленые дивиденды выплачивают первые 2-3 года, а потом продавать недвижимость покупателю придется самому.

[athunder.livejournal.com]

Вадим, если бы жилая недвижимость приносила 8-10%, то это точно было бы мошенничество. По крайней мере, в развитых странах с дешёвой ипотекой. Но что касается коммерческой недвижимости, такой как гостиничные номера, парковки, склады самообслуживания, дома престарелых, то такая доходность вполне может считаться не такой высокой для рынка. Особенно если есть определенные риски, о которых не расскажут в маркетинговых буклетах.

Игоря Индриксона постоянно приглашают на РБК, также очень часто его экспертное мнение печатают в статьях очень известных изданий, таких как Форбс, Ведомости, Коммерсант. Его интервью показывают, что он обладает потрясающей экспертизой в области зарубежной недвижимости, причём как жилой, так и коммерческой.

Сам Индриксон указывал, что гарантированная доходность и опцион обратного выкупа вовсе не гарантируют, что эти обязательства будут выполнены:

[athunder.livejournal.com]

Однако у специалистов есть сомнения в надежности схемы гарантированного дохода. Игорь Индриксон высказал свою точку зрения на страницах СМИ. По его мнению, нет ничего плохого, если собственник доверится УК с именем и опытом, однако в большинстве случаев речь идет об управляющей компании, которая создается под конкретный проект и заключается два договора – с застройщиком и УК. После завершения проекта контракт с застройщиком заканчивается – его обязательства перед клиентом выполнены. А управляющая компания к этому времени может вообще уйти с рынка и найти ее, тем более заставить выполнить обязательства по договору, может не получиться, поскольку материальных активов у таких компаний, как правило, нет. Поэтому доходность от аренды должен гарантировать только застройщик.

Кроме того, клиентам не стоит "покупаться" на гарантированно высокий процент доходности от аренды – это может оказаться рекламной приманкой, чтобы ускорить продажи, например. Следовательно, прежде имеет смысл выяснить среднюю доходность в конкретной местности. Гарантированная доходность не может быть выше средней.

Также в договоре следует обращать внимание на формулировки. Застройщик в документе стремится указать максимально возможную доходность, но это не означает, что клиент получит такой процент – особенно если в договоре есть формулировка "до стольки-то процентов".

Лучше когда в договоре указывается гарантированный чистый доход, поскольку затраты на содержание объекта и всего комплекса вычитаются из арендной платы – помимо налогов и страховки. А эти расходы неизбежны.
В некоторых договорах нет пункта о возврате объекта в первоначальном состоянии или о его ремонте управляющей компанией. Подобный пункт необходим, поскольку на практике иногда объекты возвращаются к владельцам в таком виде, что требуют капитального, а не косметического ремонта.

Обратный выкуп

Некоторые зарубежные застройщики пошли дальше и предложили покупателям схему обратного выкупа – buyback. Схема предлагается только в строящихся комплексах, отмечают специалисты gr. На этапе строительства покупатель и застройщик заключают договор, по которому застройщик в течение пяти лет (срок можно продлить) гарантирует доходность объекта от сдачи в аренду, а затем выкупит объект у владельца за 150% сегодняшней цены. "Всегда эти проекты быстро раскупаются, так как застройщики предлагают весьма выгодные условия. Загруженность гарантируется крупными отельными сетями, как, например, проекты в Турции, которые мы предлагаем", – рассказывает президент gr.

В случае обратной продажи можно заработать не только на самой продаже, но прежде – на гарантированной аренде. Например, в люксовом жилом комплексе в Кушадасы (Турция) при сегодняшней стоимости апартаментов в 100 тыс. евро и гарантированной доходности в 6% через пять лет собственник получит чистый доход при обратной продаже в 57,2 тыс. евро – с учетом эксплуатационных расходов.

Рост цен на недвижимость на 50% за пять лет – дело вполне реальное для целого ряда стран с растущим рынком, а именно в таких застройщики предлагают схему обратного выкупа. Но сомнения в надежности этой схемы также есть у специалистов. В частности, по мнению Игоря Индриксона, за пять лет застройщик найдет множество способов выйти из проекта и оставить инвестора с неликвидом на руках, поскольку объект ему не нужен: его задача – строить, а не получать доход иными способами. Опасность схемы, по мнению специалистов sp, в непредсказуемости ситуации на рынке. Заранее спрогнозировать темп роста цен на несколько лет вперед сегодня никто не решится. Следовательно, если рост не оправдает расчеты застройщика, ему грозит банкротство, а клиентам придется искать покупателя самостоятельно.

[wal-king-alone.livejournal.com]

"...не гарантируют, что эти обязательства будут выполнены".

Вот самое главное в договоре, написанное мелким шрифтом)

[athunder.livejournal.com]

Вполне возможно, что отсутствие гарантий получения справедливо и в отношении предлагаемым им объектов. Как это выяснить, остаётся загадкой. Только время покажет.