Александр Попов. Блог.

Однако у специалистов есть сомнения в надежности схемы гарантированного дохода. Игорь Индриксон высказал свою точку зрения на страницах СМИ. По его мнению, нет ничего плохого, если собственник доверится УК с именем и опытом, однако в большинстве случаев речь идет об управляющей компании, которая создается под конкретный проект и заключается два договора – с застройщиком и УК. После завершения проекта контракт с застройщиком заканчивается – его обязательства перед клиентом выполнены. А управляющая компания к этому времени может вообще уйти с рынка и найти ее, тем более заставить выполнить обязательства по договору, может не получиться, поскольку материальных активов у таких компаний, как правило, нет. Поэтому доходность от аренды должен гарантировать только застройщик.

Кроме того, клиентам не стоит "покупаться" на гарантированно высокий процент доходности от аренды – это может оказаться рекламной приманкой, чтобы ускорить продажи, например. Следовательно, прежде имеет смысл выяснить среднюю доходность в конкретной местности. Гарантированная доходность не может быть выше средней.

Также в договоре следует обращать внимание на формулировки. Застройщик в документе стремится указать максимально возможную доходность, но это не означает, что клиент получит такой процент – особенно если в договоре есть формулировка "до стольки-то процентов".

Лучше когда в договоре указывается гарантированный чистый доход, поскольку затраты на содержание объекта и всего комплекса вычитаются из арендной платы – помимо налогов и страховки. А эти расходы неизбежны.
В некоторых договорах нет пункта о возврате объекта в первоначальном состоянии или о его ремонте управляющей компанией. Подобный пункт необходим, поскольку на практике иногда объекты возвращаются к владельцам в таком виде, что требуют капитального, а не косметического ремонта.

Обратный выкуп

Некоторые зарубежные застройщики пошли дальше и предложили покупателям схему обратного выкупа – buyback. Схема предлагается только в строящихся комплексах, отмечают специалисты gr. На этапе строительства покупатель и застройщик заключают договор, по которому застройщик в течение пяти лет (срок можно продлить) гарантирует доходность объекта от сдачи в аренду, а затем выкупит объект у владельца за 150% сегодняшней цены. "Всегда эти проекты быстро раскупаются, так как застройщики предлагают весьма выгодные условия. Загруженность гарантируется крупными отельными сетями, как, например, проекты в Турции, которые мы предлагаем", – рассказывает президент gr.

В случае обратной продажи можно заработать не только на самой продаже, но прежде – на гарантированной аренде. Например, в люксовом жилом комплексе в Кушадасы (Турция) при сегодняшней стоимости апартаментов в 100 тыс. евро и гарантированной доходности в 6% через пять лет собственник получит чистый доход при обратной продаже в 57,2 тыс. евро – с учетом эксплуатационных расходов.

Рост цен на недвижимость на 50% за пять лет – дело вполне реальное для целого ряда стран с растущим рынком, а именно в таких застройщики предлагают схему обратного выкупа. Но сомнения в надежности этой схемы также есть у специалистов. В частности, по мнению Игоря Индриксона, за пять лет застройщик найдет множество способов выйти из проекта и оставить инвестора с неликвидом на руках, поскольку объект ему не нужен: его задача – строить, а не получать доход иными способами. Опасность схемы, по мнению специалистов sp, в непредсказуемости ситуации на рынке. Заранее спрогнозировать темп роста цен на несколько лет вперед сегодня никто не решится. Следовательно, если рост не оправдает расчеты застройщика, ему грозит банкротство, а клиентам придется искать покупателя самостоятельно.